終于到了9月了，重慶樓市傳統(tǒng)的淡季7、8月已經(jīng)結束，這次真有點淡季不淡的感覺，上周8月最后一周，重慶新房成交量暴漲，整個樓市看起來還不錯。傳統(tǒng)淡季一周賣了66萬方，這個數(shù)據(jù)相當耀眼，不過這個數(shù)據(jù)的真相是上周遠郊一個熱門盤一周賣了上千套。
圖源重慶銳理數(shù)據(jù)
別看8月銷量不錯，重慶開發(fā)商現(xiàn)在笑嘻嘻的，但其實心里的苦只有他們自己知道，我們先看看近期宏觀層面的消息：
1. 金融層面降息落空！
2. 融資層面央行、住建部召集部分開發(fā)商面談！或涉及收緊房企融資的“三道紅線”新規(guī)！
3. 成都等幾個房價上漲過快城市再度被“約談”！
4. 今年房價大漲，屢屢出現(xiàn)地王的熱門城市調控加??！
5. 深圳開啟新加坡模式！
這些消息，從金融層面，開發(fā)商融資層面，還有中央和各地方對樓市的態(tài)度，無疑不顯示，年底開發(fā)商可能要勒緊腰帶過苦日子。
但，危險和機遇總是并存，年底的重慶樓市：
對開發(fā)商來說：危機四伏！日子可能會越來越難過！甚至有房企會面臨生存危機！
對買房人來說：機遇來臨！買房會越來越容易！最重要是懂得把握上車機會！
現(xiàn)在解讀一下最近的幾個重要信號！
01降息落空，貨幣政策風向已變
大家都知道，房產(chǎn)中介和銷售最喜歡炒作降息這個消息，開發(fā)商也喜歡降息，因為這意味著市場上有更多的錢去買房，開發(fā)商貸款成本更低。
8月20日，最新一期LPR報價出爐！降息再次落空！1年期LPR是3.85%，5年期LPR是4.65%，與上個月LPR持平，已連續(xù)4個月保持不變。
也就是說，降息再一次落空！
從4月至今，LPR利率已經(jīng)連續(xù)4月未變。無論是樓市利率（5年期LPR），還是實體利率（1年期LPR），都未進行調整。
這也意味著，貨幣政策風向已變，寬松時刻過去了。
就是因為最近有的城市，例如調控加碼前的深圳等地樓市出現(xiàn)局部泡沫。所以開發(fā)商最喜歡的大水漫灌沒了。
我們來看看最近的頂層態(tài)度：
房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”，調控不能松！
文字直接犀利的寫出：
房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。近年來，各地區(qū)各部門根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。2019年與2016年相比，房地產(chǎn)貸款增速下降12個百分點，新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。既滿足房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的正常需要，又避免因資金過度集中出現(xiàn)更大風險。
這也意味著，短期內全面降準降息的可能性不大了，但不排除支持實體經(jīng)濟的定向降準。
降息落空后，開發(fā)商的融資成本沒有降低，降息給大家的預期就是放水，也會讓很多人買入房產(chǎn)避險，但現(xiàn)在降息落空，對開發(fā)商而言日子恐怕就不好過了。
02“三道紅線”壓頂房地產(chǎn)企業(yè)融資或將收緊！
最近影響房地產(chǎn)開發(fā)商的最重要的新聞就是一場重要會議了。
8月23日，住建部通過官網(wǎng)公布了題為“住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會”的通稿。
21世紀經(jīng)濟報道寫到：市監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務的增長，設置“三道紅線”，就是要控制房地產(chǎn)有息債務增長！
三條紅線包括：
紅線一：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；
紅線二：凈負債率大于100%；
紅線三：現(xiàn)金短債比小于1倍。
有息債務，就是各種借款。房地產(chǎn)大佬都是“高負債”的典型，但債務過高對于中小型房企來說風險很大。一旦資金鏈斷裂，對于自身及買房人都是巨大傷害。
依據(jù)這三道線的超線情況，給出有息負債增速上限：
超三道紅線進入“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；
超兩道紅線進入“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；
超一道紅線進入“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；
一道紅線都沒超，雖然進入“綠色檔”，但有息負債規(guī)模年增速仍然不得超過15%。
圖片來自新浪財經(jīng)
一般健康企業(yè)的資產(chǎn)負債率在40%—60%之間，太低屬于過于保守，太高屬于過于大膽。
如果資產(chǎn)負債比率達到100%或超過100%，說明公司已經(jīng)沒有凈資產(chǎn)，或資不抵債。
根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，7月份房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達642億元，同比增長29.1%，環(huán)比增長86.1%，同時，海外債連續(xù)增長，7月發(fā)行規(guī)模508億元，環(huán)比增長30.6%。同期房企信用債平均票面利率為5%，環(huán)比提高0.6%，創(chuàng)下2月份疫情爆發(fā)以來的利率新高。
房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，融資能力與現(xiàn)金流是兩大生命線。一旦融資到限制，那么剩下的唯一選擇，就是通過降價促銷回籠現(xiàn)金流。
03密集約談房價上漲城市
我們重慶人還在羨慕現(xiàn)在成都樓市火熱，閑聊成都房價上漲的時候，8月26日，住建部再度會商多個房價上漲過快的城市，其中包括成都、沈陽、長春、銀川、唐山、常州，要求高度重視當前房地產(chǎn)市場存在的突出問題，始終繃緊房地產(chǎn)市場調控這根弦，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房。與之前不同的是，此次約談還包括所在?。ㄗ灾螀^(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設廳負責人，明確落實省級監(jiān)控和指導責任。
根據(jù)國家統(tǒng)計局7月數(shù)據(jù)，其中六個被約談的城市房價同比2019年漲幅都在10%左右，成都的新房銷售價格指數(shù)環(huán)比上漲0.9%，同比上漲9.6%；唐山新房同比上漲1.4%，環(huán)比上漲16.1%。尤其是銀川，7月新房環(huán)比上漲2%，同比上漲17.6%，環(huán)比、同比漲幅均為70個城市中最高。
會議強調：
要進一步統(tǒng)一思想認識，提高政治站位，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，保持調控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
這就是在提醒地方，不要為了短期的GDP，放任拉抬樓市，給大家打預防針。
04地王火爆的城市迎來調控加劇
其實很多人擔心中央堅持房住不炒，穩(wěn)房價，穩(wěn)地價，但是落實到地方上，很多城市還是熱衷房價上漲，其實這種擔心是多余的，地方城市必須和中央保持思想一致性。如果有城市不能控制好房價必然迎來更嚴厲的調控。
當然今年會出現(xiàn)，不聽話的城市，今年以來，無錫土拍地價刷新紀錄，上半年土地供應量也基本接近2019年全年供應量。“無錫此前最高地價為18050元/平方米，現(xiàn)在單價突破了19000元。新房單價也開始‘破三’甚至‘破四’。”
上述“地王”正是無錫土地市場火爆的一個縮影。6月17日，三盛控股擊敗多家品牌房企，以成交樓面價19542元/平方米、溢價率44.8%拿下河埒口郁巷地塊，成為無錫市新的“單價地王”。據(jù)了解，該地塊出讓面積5.26萬平方米，用途為住宅用地，容積率1.8，建筑面積9.47萬平方米。
相關數(shù)據(jù)顯示，2020年前8個月，無錫土地出讓金額530億元，同比上漲91%。
結果顯而易見，中央強調房住不炒，穩(wěn)房價穩(wěn)地價，結果你的樓市火爆，房價暴漲，地王頻出，結果顯而易見，很快就開啟了新一輪調控。
無錫的這次調控升級，完全是全方位的監(jiān)管，讓開發(fā)商倒吸一口涼氣。
穩(wěn)房價打擊炒房：
1.二套房首付比例，由40%提升至60%，打擊投資炒房；
2.打擊假離婚炒房，夫妻離異后2年內買房，按離異前家庭在本市市區(qū)范圍內擁有住房套數(shù)計算。
3.個人住房轉讓增值稅征免年限，由2年調整到5年。
然后是穩(wěn)地價，大家開發(fā)商炒高土地價格：
1.增加土地供應，住宅用地在去年基礎上增加供應不少于50公頃；
2.土拍熱點區(qū)域執(zhí)行“限房價、競地價”。
3，也是對開發(fā)商最致命的，對買地資金來源開展穿透式核查，防止開發(fā)企業(yè)盲目加杠桿放大市場風險。
所以不要擔心重慶房價，一旦出現(xiàn)暴漲或者土地拍賣火爆，無錫就是我們的前車之鑒。
05深圳樓市開啟新加坡模式
8月底，深圳住建局的領導，參加活動的時候明確表示，深圳住房要學習新加坡模式，將來深圳市60％市民住在政府提供的租賃或出售的住房中。深圳的計劃是，要搞一場大規(guī)模的建房行動，包括商品房和公共住房這兩大塊。其中，公共租賃住房這一塊，有110萬公共租賃住房的發(fā)展目標，每年公共租賃住房建設10萬套，深圳將通過五年甚至八年的補短板，力爭使得住房供需矛盾得到較好地緩解，在未來五年，讓深圳的人均居住面積從27.8平米提升到30平米。別小看這2.2平米，攤到1300萬人口身上，就意味著要建設2860萬平米的住房要建設，平均90平米一套的話，也就意味著未來這幾年要建32萬套住房。
看到這里，估計很多重慶人都笑了，因為深圳干的這件事，就是重慶這十年一直在干的事。重慶因為大力修建公租房而被央視媒體多次點名表揚。
圖片來源央廣網(wǎng)
很多外地炒房客經(jīng)常埋怨重慶房價長不起來的一個重要原因就是公租房體量太大，其實這是錯誤的，基本上公租房的住戶大部分并不是商品房的購買群體。
而且很多住公租房的年輕人如果后面賺了錢，還是會去退掉公租房轉而去買商品房，公租房和商品房并不矛盾，反而相輔相成。
06重慶樓市年底？
從現(xiàn)在到今年底，“房住不炒”將會是每個城市樓市的核心思想，所以，千萬不要低估房住不炒的決心。
但是注意了，影響房價的關鍵因素是長中短三個周期，我們說的影響房價短期看政策，今天聊的就是影響房價的短期政策，中期看土地，長期看人口。
短期政策下壓制樓市，開發(fā)商今年年底恐怕日子不會好過，急于回籠現(xiàn)金流和減少負債，這時候大家就要睜大眼睛，看看今年年底重慶秋季房交會和年底各大開發(fā)商的促銷活動是否拿出了誠意來。
如果有出現(xiàn)大開發(fā)商的特價房或者折扣力度比較大的新房，不要猶豫，等明年各大開發(fā)商緩過勁來，大魚吃小魚后，想買到便宜的房子就比較難了。
百年有好房
